Spese condominiali: chi paga quando si vende casa?

di Federica Cerchiara

Quando si vende un appartamento in condominio arriva sempre la stessa domanda: le spese condominiali chi le paga, chi vende o chi compra? La risposta dipende dal tipo di spesa e da quando è stata decisa. Ecco le regole principali e qualche consiglio pratico.

Le spese ordinarie

Sono le spese di tutti i giorni: pulizia delle scale, luce comune, amministratore, manutenzione ordinaria, riscaldamento centralizzato. La regola di buon senso è che chi vende paga fino al giorno del rogito, chi compra da quel giorno in poi. Di solito si fa un conteggio con l'amministratore per dividere le quote dell'anno in corso.

Le spese straordinarie

Sono i lavori importanti: rifacimento della facciata o del tetto, sostituzione della caldaia centrale, ascensore nuovo. Qui conta quando l'assemblea ha deliberato i lavori. Secondo l'orientamento della Corte di Cassazione, se i lavori sono stati approvati prima della vendita, li paga chi era proprietario al momento della delibera, cioè chi vende. Questo vale anche se i lavori si fanno o si pagano dopo il rogito.

Venditore e compratore possono però accordarsi diversamente, purché lo scrivano chiaramente nella proposta o nel compromesso. Ad esempio, si può decidere che i lavori li paghi chi compra in cambio di uno sconto sul prezzo.

Gli arretrati: attenzione

Qui c'è un punto che molti non conoscono. Per legge (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile), chi compra risponde insieme a chi vende delle spese non pagate dell'anno in corso e dell'anno precedente. Il condominio quindi può chiedere quei soldi anche al nuovo proprietario. Chi ha pagato può poi rivalersi su chi vende, ma intanto deve anticipare lui.

Chi vende, a sua volta, resta obbligato verso il condominio finché non trasmette all'amministratore una copia dell'atto di vendita. Per questo dopo il rogito conviene inviarla subito.

Come evitare sorprese

• Chiedete all'amministratore una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti: eventuali arretrati, rate in scadenza, lavori deliberati o in discussione.
• Leggete i verbali delle ultime assemblee: lì si vede se ci sono lavori in arrivo.
• Scrivete tutto nella proposta d'acquisto: chi paga cosa, soprattutto per i lavori straordinari.
• Al rogito il venditore dichiara di essere in regola con i pagamenti. Meglio verificarlo prima, con i documenti in mano.

Il nostro consiglio

Quando seguiamo una vendita, chiediamo sempre la situazione condominiale all'inizio, non alla fine. Così chi compra sa cosa lo aspetta e chi vende evita discussioni a pochi giorni dal rogito.

Dovete vendere o comprare un appartamento in condominio a Monza? Chiamateci allo 039 9405670 o passate in agenzia, in Via L. Pavoni 10 a Monza. Controlliamo insieme anche la parte condominiale, prima di firmare.