Il compromesso: cos'è e cosa deve contenere

di Federica Cerchiara

Quando venditore e compratore si sono accordati, spesso prima del rogito si firma il compromesso. Il suo nome tecnico è contratto preliminare. È un passaggio importante: da quel momento entrambi sono obbligati a concludere la compravendita. Vediamo cos'è, cosa deve contenere e quanto costa.

Cos'è il compromesso

Con il compromesso venditore e compratore si impegnano a firmare il rogito dal notaio entro una certa data e alle condizioni concordate. Non trasferisce ancora la proprietà: quella passa solo con il rogito. Però è un contratto vincolante. Se una delle due parti si tira indietro senza un motivo valido, l'altra può chiedere i danni o, nei casi più seri, rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento.

In molti casi, nella nostra agenzia, la proposta d'acquisto accettata ha già tutti gli elementi del preliminare. Così si può andare direttamente al rogito senza un ulteriore compromesso. Valutiamo caso per caso cosa conviene.

Cosa deve contenere

• i dati delle parti: venditori e compratori, con documenti e codici fiscali;
• la descrizione della casa: indirizzo, piano, pertinenze (cantina, box) e dati catastali;
• il prezzo e come verrà pagato;
• la caparra ed eventuali acconti già versati;
• la data entro cui fare il rogito e il nome del notaio, se già scelto;
• le dichiarazioni del venditore: regolarità urbanistica e catastale, assenza di ipoteche o pignoramenti (o impegno a cancellarle), situazione delle spese condominiali;
• le eventuali condizioni, ad esempio l'ottenimento del mutuo da parte del compratore.

La registrazione e i costi

Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (30 giorni se fatto dal notaio). I costi principali sono:

• imposta di registro fissa di 200 euro;
• 0,5% della caparra e 3% degli eventuali acconti. Queste somme si recuperano poi al rogito, perché vengono scalate dalle imposte dovute sull'acquisto;
• marca da bollo.

Si può trascrivere?

Sì. Se il compromesso viene fatto dal notaio, si può anche trascrivere nei registri immobiliari. La trascrizione protegge il compratore: se nel frattempo arrivano ipoteche o pignoramenti sulla casa, o il venditore prova a venderla a qualcun altro, il compratore ha la precedenza. Costa di più, ma è consigliata quando tra compromesso e rogito passa molto tempo o quando si versano somme importanti.

Il nostro consiglio

Prima di firmare, controllate bene la data del rogito e le condizioni sul mutuo. Sono i due punti che più spesso creano problemi. Una data troppo vicina o una clausola sul mutuo scritta male possono mettervi in difficoltà.

State per comprare o vendere casa a Monza e volete fare le cose per bene? Chiamateci allo 039 9405670 o passate in agenzia, in Via L. Pavoni 10 a Monza. Vi seguiamo noi dalla proposta al rogito.