Successione, eredi e imposte
di Federica Cerchiara
Ereditare una casa capita a molte famiglie, e spesso la scelta più sensata è venderla. Prima però ci sono alcuni passaggi da fare, nell'ordine giusto. Se li saltate, la vendita si blocca proprio al momento del rogito. Ecco cosa serve, spiegato semplice.
1. La dichiarazione di successione
È il primo passo. Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla scomparsa della persona. Con la dichiarazione si chiede anche la voltura catastale, cioè l'intestazione della casa agli eredi al Catasto.
Le imposte da pagare sono principalmente tre:
- Imposta di successione: per coniuge e figli c'è una franchigia di 1 milione di euro per ciascun erede. Si paga il 4% solo sulla parte che la supera, quindi nella maggior parte dei casi non si paga nulla. Per gli altri parenti le aliquote e le franchigie sono diverse.
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale.
- Imposta catastale: 1% del valore catastale.
Se almeno un erede ha i requisiti per l'agevolazione prima casa, ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna.
2. L'accettazione dell'eredità
La dichiarazione di successione da sola non basta per vendere. Serve anche che l'accettazione dell'eredità sia trascritta nei registri immobiliari. È il documento che dimostra che la casa è passata davvero agli eredi.
Senza la trascrizione la provenienza della casa non è completa. Chi compra potrebbe avere problemi a ottenere il mutuo, e un futuro acquirente potrebbe contestarla. Se l'accettazione non è mai stata fatta, il notaio può trascriverla anche al momento del rogito. Conviene però verificarlo subito, all'inizio.
3. Tutti gli eredi devono essere d'accordo
Se gli eredi sono più di uno, la casa è di tutti in comproprietà. Per venderla servono la firma e il consenso di ciascuno, sulla proposta d'acquisto e sul rogito. Chi non può essere presente può firmare una procura dal notaio.
Se gli eredi non sono d'accordo, prima di vendere bisogna trovare un'intesa oppure procedere con una divisione. Per questo, il primo consiglio che diamo è di parlarne apertamente in famiglia prima di mettere la casa sul mercato.
4. Quali tasse si pagano quando si vende
Una buona notizia: sulla vendita di una casa ricevuta in eredità non si paga la plusvalenza, anche se la vendete poco tempo dopo averla ereditata. Il ricavato si divide tra gli eredi in base alle quote.
5. I documenti da preparare
- dichiarazione di successione e ricevuta di presentazione;
- accettazione dell'eredità trascritta (oppure verifica col notaio);
- visura e planimetria catastale aggiornate agli eredi;
- APE (Attestato di Prestazione Energetica);
- documenti sulla regolarità urbanistica e catastale della casa;
- documenti d'identità e codice fiscale di tutti gli eredi.
Il nostro consiglio
Le case ereditate spesso hanno bisogno di qualche verifica in più: planimetrie vecchie, piccole difformità, documenti da recuperare. Meglio scoprirlo prima di firmare una proposta che a pochi giorni dal rogito.
Avete ereditato una casa a Monza o in Brianza e volete capire quanto vale e cosa serve per venderla? Chiamateci allo 039 9405670 o passate in agenzia, in Via L. Pavoni 10 a Monza. Controlliamo insieme i documenti, senza impegno.
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