Vendere casa con l'inquilino dentro: si può?

di Federica Cerchiara

Avete un appartamento affittato e volete venderlo, ma il contratto non è ancora scaduto. Si può fare? Sì, una casa si può vendere anche con l'inquilino dentro. Ci sono però alcune regole da conoscere, e qualche accorgimento per non perdere valore. Vediamole insieme.

Il contratto d'affitto continua

Vendere la casa non fa finire l'affitto. Se il contratto è stato registrato prima della vendita (cioè ha una "data certa"), prosegue con il nuovo proprietario alle stesse condizioni (art. 1599 del Codice Civile). Chi compra subentra al posto di chi vende: incassa il canone e deve rispettare la durata del contratto.

All'inquilino basta comunicare il cambio di proprietario e dove pagare l'affitto da quel momento in poi.

L'inquilino ha diritto di prelazione?

In generale no: chi vende non è obbligato a offrire la casa prima all'inquilino. C'è però un caso particolare. Nei contratti 4+4, se il proprietario dà disdetta alla prima scadenza dei 4 anni proprio perché vuole vendere, l'inquilino ha diritto di prelazione (legge 431 del 1998). In quel caso va informato del prezzo e può comprare alle stesse condizioni.

Ricordate di controllare anche il contratto: a volte la prelazione è prevista espressamente da una clausola.

A chi conviene comprare una casa affittata

• agli investitori, che cercano un immobile che renda da subito, senza dover cercare un inquilino;
• a chi compra pensando al futuro, ad esempio per un figlio che andrà a viverci tra qualche anno;
• all'inquilino stesso, che spesso è il primo interessato: conosce già la casa e il quartiere.

Chi invece cerca casa per andarci a vivere subito di solito non la prende in considerazione. Per questo una casa affittata ha meno acquirenti possibili e il prezzo può essere più basso rispetto alla stessa casa libera.

Le alternative

• Proporla prima all'inquilino: anche quando non c'è la prelazione, chiedergli se è interessato è spesso la strada più semplice.
• Trovare un accordo per liberarla: a volte si può concordare con l'inquilino una risoluzione anticipata, magari con un contributo per il trasloco. Va messo per iscritto.
• Aspettare la scadenza: se manca poco alla fine del contratto, può convenire dare disdetta nei tempi giusti e vendere la casa libera.

Il nostro consiglio

Prima di decidere, conviene fare due conti: quanto vale la casa libera, quanto vale affittata e quanto manca alla scadenza del contratto. Ricordate anche le visite: con l'inquilino dentro vanno organizzate con lui, con un po' di preavviso e rispetto.

Avete una casa affittata a Monza e state pensando di venderla? Chiamateci allo 039 9405670 o passate in agenzia, in Via L. Pavoni 10 a Monza. Valutiamo insieme la strada migliore, senza impegno.